Si la plupart d'entre nous, à l'évocation de ce mot, ont immédiatement à l'esprit l'exemple de Jeanne CALMENT, doyenne de l'humanité, décédée à l'âge de 122 ans après avoir vendu sa maison en viager et survécu à son acheteur, on s'autorise à penser également au cas du Général de GAULLE qui acheta son joli domaine de la BOISSERIE à COLOMBEY LES DEUX EGLISES sous cette forme et qui eu l'avantage, bien malgré lui, de ne payer la rente que durant deux ans.
Dès lors, tout est dit, ou presque… car c'est bien l'incertitude et pour utiliser un mot juridiquement approprié, "l'aléa" qui caractérise principalement la vente en viager: incertaine, d'une part, la durée de vie du vendeur; incertain, d'autre part, le prix qui sera payé au final par l'acheteur pour l'acquisition de son bien.
Les deux exemples cités plus haut ne représentent que de rares exceptions; le but recherché étant que les vendeurs et les acquéreurs y trouvent leur compte: les premiers car ils vont nettement améliorer leurs conditions de vie durant leur retraite et ce jusqu'à la fin de leurs jours, souvent sans changer leurs habitudes puisqu'ils vont rester chez eux, et les seconds car ils vont se constituer un patrimoine immobilier en douceur, sans recours au crédit et surtout à un prix bien moins élevé; un placement intéressant dans la pierre sur moyen terme en général.
Une vente immobilière en viager est une vente d’un bien immobilier assortie de conditions particulières qui tiennent soit au paiement du prix, soit à la conservation par le vendeur d’un droit d’usage et d’habitation, soit aux deux conditions précitées.
En effet, il est nécessaire de distinguer deux aspects lorsque l’on parle de viager. D’une part, le prix versé , en totalité ou en partie sous forme de rente viagère, et d’autre part, le droit d’usage et d’habitation viager que souhaite ou non conserver le vendeur.
Prix payé en partie ou en totalité sous forme de rente jusqu’à la fin de vie du vendeur
ou
Droit d’usage et d’habitation réservé au vendeur jusqu’à la fin de sa vie
ou
Les deux conditions précédentes réunies.
Dans ce cas, seul le prix peut être qualifié de «viager» puisqu’il s’agit d’une vente avec libération du bien par le vendeur, comme une vente normale, mais moyennant le paiement du prix sous forme de rente viagère -en totalité (rente viagère seule) ou en partie (bouquet + rente viagère).
Contrairement au viager libre, les deux aspects du viager sont réunis; c’est-à-dire que le prix sera payé sous forme de rente viagère -en totalité (rente viagère seule) ou en partie (bouquet + rente viagère) et que le vendeur conservera également un droit d’usage et d’habitation viager sur le bien vendu.Il existe également la possibilité d’une vente en viager occupé sans rente; Dans ce cas, il s’agit d’une vente payée comptant le jour l’acte authentique mais avec conservation par le vendeur d’un droit d’usage et d’habitation viager.
Il s’agit là d’une vente pour laquelle le prix est payable non pas sous forme de rente viagère mais sous forme d’échéances dont le nombre et le montant sont déterminés; ainsi, la rente pourra être versée pendant 5, 10, 15 ans ou une autre durée que les parties auront convenue, sans tenir compte de la durée de vie du vendeur; le caractère viager de l’opération résidera alors dans le droit d’usage et d’habitation que conserve le vendeur sa vie durant.
Dans une vente en viager l’aléa est obligatoire, que ce soit l’aléa concernant le prix de vente ou l’aléa concernant la durée d’un éventuel droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, voire souvent l’aléa concernant à la fois le prix et le droit d’usage et d’habitation.
L’aléa, c’est l’incertitude. L’incertitude quant à la durée de vie du vendeur et par conséquent l’incertitude quant au prix qui sera payé au final par l’acquéreur.Le défaut d’aléa peut entrainer la nullité de la vente. On peut de référer à ce sujet aux articles 1974 et 1975 du Code Civil.
Toute personne physique en capacité juridique de vendre un bien immobilier peut vendre en viager; bien entendu, ce type de vente ne sera intéressant que pour des personnes suffisamment âgées, cela de manière à réunir les chances de trouver un acquéreur dans un délai raisonnable.
Une personne trop jeune, non seulement aura des difficultés à trouver un acquéreur, mais se verra attribuer une rente très faible. La fourchette des âges idéale pour le succès de l’opération se situe généralement entre 75 et 90 ans, ceci pour le viager occupé. Dans le cas d’un viager libre, il est tout à fait envisageable de vendre bien plus jeune, notamment à partir de 65 ans.